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Girardin Industriel comparaison loi Malraux

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Girardin Industrielle - Tractopelle

Girardin Industriel comparaison loi Malraux

Nous répondons ici à l'article du site lesechos.fr en date du 17 septembre 2010.
Ce dernier opposait deux systèmes de défiscalisation, la loi Girardin Industriel (pour un investissement industriel dans les Dom-Tom) et la Loi Malraux (pour un investissement immobilier en métropole)

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Girardin Industriel comparaison loi Malraux, les deux plus gros moteurs de défiscalisation

Article des Echos :

Préambule

Avec le Malraux, vous achetez un bien immobilier à rénover dans une zone protégée, généralement dans les centres villes historiques et réalisez les travaux imposés par l'architecte des Bâtiments de France - travaux qui sont généralement supérieurs à la valeur d'achat. Une fois rénové, le logement doit être loué pendant au moins neuf ans. Avec le Girardin Industriel, vous financez une partie d'un matériel professionnel qui sera ensuite loué pendant cinq ans à des entrepreneurs des DOM-TOM, par une société intermédiaire (SNC, société en nom collectif). Au terme, le matériel leur est cédé pour une valeur symbolique.

Réponse de Girardin Industriel Info :

Avec la loi Malraux, comme avec tous les dispositifs de défiscalisation en Immobilier, il est préférable d'acheter en centre-ville et même en hyper centre de villes de plus de 250 000 habitants et 40 000 étudiants.
Cependant, la réalité des biens proposés à la commercialisation montre que trop souvent que les logements éligibles au dispositif ou même proposés à la commercialisation (pour la défiscalisation en loi Malraux) sont situé dans de très petites villes, au potentiel locatif faible.

A l'inverse, financer du matériel industriel, ne dépend que d'une chose... son utilité.
Un tractopelle ou autre engin roulant fera des trous sur la Réunion, en Martinique ou en Guadeloupe !

Girardin Industriel 2015 pour les produits Girardin commercialisation en 2015

Article des Echos :

Achat d'un logement ou de matériel industriel

Dit comme cela, on pourrait trouver des similitudes dans les deux dispositifs, mais en fait, il n'en est rien. Avec le Malraux vous devenez propriétaire et le restez : au bout des neuf ans de location, le bien vous appartient et vous pouvez en disposer comme bon vous semble. Avec le Girardin Industriel, vous ne récupérez rien au terme des cinq ans : vous êtes intervenu comme apporteur de fonds, vous avez bénéficié à ce titre d'une réduction d'impôt supérieure à votre apport et… c'est tout. C'est donc une pure opération de défiscalisation. « La philosophie de ces deux dispositifs est très différente : dans le premier cas, vous constituez votre patrimoine immobilier, dans le second vous augmentez votre pouvoir d'achat, puisque vous vous enrichissez de la réduction d'impôt dès l'année qui suit votre versement », fait valoir Stéphane Gianoli, président de la Financière Magellan, une société qui fabrique des produits de placement à destination des banques ou des gestionnaires de patrimoine.

Réponse de Girardin Industriel Info :

Effectivement, dans le cadre de la loi Malraux vous " devenez propriétaire et le restez ", encore faut- il ne pas avoir de problème de location durant les 9 ans qui suivent votre achat.
Car rappelons-le, le catalogue des villes à potentiel a largement été épuisé ces dernières années.

Ajoutons à cela, le fait que très souvent - si le particulier investisseur - n'y fait pas attention, il surpayera son bien immobilier.
Et retrouvera sans doute à peine sa mise de départ, après les 9 ans obligatoire de locations.

A l'inverse en loi Girardin Industriel, l'investisseur " achète " une réduction d'impôt qui est " contractuelle " sans souci de gestion ou de revente.
En effet, en souscrivant un contrat Girardin Industrielle dont le Tri est de 28 %, le client connait par avance le montant de sa défiscalisation.
Ce même client est limité à ses apports avec une " garantie de non recours ".

Girardin Industriel Avantages, pour comprendre tous les avantages la loi Girardin Industriel.

Article des Echos :

Deux fortes réductions d'impôt

Avec le Girardin Industriel, vous financez une partie d'un matériel professionnel, mais votre réduction d'impôt porte sur sa valeur totale. Pour une quote-part égale à 100 euros par exemple achetée par la SNC, vous apportez 40 % en moyenne, soit 40 euros, mais la réduction d'impôt, en général de 50 %, porte, elle, sur les 100 euros. Pour 40 euros versés, vous économisez donc 50 euros d'impôt l'année suivante. Le plafond annuel de la réduction est limité à 100.000 euros pour une opération préalablement agréée par les services fiscaux locaux ou par Bercy (80.000 euros si elle ne l'est pas) ou, sur option, à 15 % du revenu net global de votre foyer. 

« Cette dernière option n'est intéressante qu'à compter d'un montant de revenu imposable supérieur à 533.334 euros, calcule Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque privée, ce qui réduit fortement le nombre des contribuables concernés. ».

Avec la loi Malraux, c'est autre chose. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt totale égale à 40 % de la valeur des travaux réalisés (30 % dans les zones agréées de protection du patrimoine), dans la limite annuelle de 100.000 euros, soit une réduction maximale de 40.000 euros par an. Vous pouvez en profiter tous les ans pendant quatre ans au maximum, si les travaux se sont étalés sur cette période, ce qui vous permet d'obtenir une réduction d'impôt totale de 160.000 euros.

Réponse de Girardin Industriel Info :

Le CGI - code Général des impôts - nous révèle une lecture bien plus simple pour tous les foyers fiscaux français.
En effet, le calcul énoncé par Christine Valence-Sourdille concerne l'un des modes de calcul du plafonnement des niches fiscales.

Rappelons que ce dernier - loi de Finance 2015 - est de 10 000 euros

Exemple :

Exemple Girardin Industriel - avec loi de Finance 2015

Monsieur et Madame Défiscalisation, déclarent 90 000 d'impôts et payent 13 375 euros d'impôts

 

Calcul du plafonnement des niches fiscales - maximum des défiscalisations auxquels ils on droit - 10 000 euros

 

En souscrivant 10 700 euros, sur un produit Girardin Industriel dont le Tri est de 25 %

Ils défiscaliseront 13 375 euros, donc ne payerons plus d'impôts.

 

En conclusion :

Monsieur et Madame défiscalisation ne payeront plus d'impôt en 2011 grâce à leur investissement en loi Girardin Industriel.
Et ils auront bien respecté le plafonnement des niches fiscales limité (13 375 euros ‹ 27 200 euros)

 

Autres exemples /simulation Girardin industriel

La réduction d'impôts générée par la loi Girardin Industrielle touche donc la quasi-totalité des ménages français.
Et dépend du montant d'apport minimum exigé par les monteurs. Ce dernier varie de 3 000 euros à 20 000 euros.

Enfin, concernant la durée (ou étalement de la réduction d'impôts), cette dernière est affecté l'année du versement en Girardin Industriel.
Alors que pour la loi Malraux, elle s'étale sur la durée des travaux... qui en pratique n'exède pas les deux.
(Avez-vous sérieusement déjà vu des travaux qui durent plus de deux !!!)

Girardin Industriel agrément, la loi Girardin toute sécurité

Article des Echos :

Pour les contribuables les plus fortunés

Le Girardin procure depuis longtemps l'avantage fiscal sous forme de réduction d'impôt, le Malraux depuis le 1 er janvier 2009 seulement, avant c'était une déduction du revenu imposable. Une différence qui peut paraître anodine, mais qui a pourtant élargi la clientèle éligible. 

« Le mécanisme de la réduction offre le même avantage fiscal à tous, quel que soit le montant du revenu imposable et la tranche d'imposition. Dès lors, des foyers imposés dans la tranche à 30 % ont commencé à s'y intéresser »constate Christine Valence-Sourdille. Reste que le ticket d'entrée est assez élevé : 120.000 euros au minimum pour le Malraux (la plupart du temps financé à crédit) et souvent 50.000 euros pour le Girardin Industriel (certains gestionnaires de patrimoine le proposent à moins). Comme pour tous les autres produits de défiscalisation, il est conseillé de n'y investir que des sommes dont vous n'avez pas besoin pour vivre.

Réponse de Girardin Industriel Info :

Certe depuis 2009, la loi Malraux génère un avantage fiscal qui est une réduction d'impôt (tout comme la loi Girardin Industriel).

Cependant, la loi Malraux se voit graver d'une double contrainte.

votre investissement est limité à 100 000 euros

votre réduction d'impôts est calculée sur la base de 40 % de votre investissement

donc pour un investissement de 50 000 euros vous générerez
50 000 euros x 40 % = 20 000 euro de réduction d'impôts (1)

A l'inverse, en Girardin Industriel, la calcul de la réduction d'impôts est sanc contrainte.
En effet, vous êtes seulement limité à votre apport - 100 000 euros dans le cadre d'une opération avec agrément et 80 000 euros dans le cadre d'une opération sans agrément.

donc pour un investissement de 50 000 euros vous générerez
50 000 euros + 25 % = 62 500 euros de réduction d'impôts (1) (2)

L'avantage fiscal généré par un investissement en loi Girardin Industriel est donc plus avantageux que celui en loi Malraux

(1) limite du plafonnement des niches fiscales non prise en compte dans l'exemple
(2) hyphotèse d'un produit Girardin Industriel au de Tri de 25 %.

Girardin Industriel plafonnement pour en savoir plus sur le plafonnement spécifique des niches fiscales avec la loi Girardin Industriel.

Article des Echos :

Quelles formalités à remplir ?

Aucune pour le Girardin : vous remplissez un formulaire et apportez votre chèque à la banque ou à votre conseiller en gestion de patrimoine. Le Malraux étant une opération immobilière financée à crédit, c'est plus long et plus fastidieux à mettre en place.

Réponse de Girardin Industriel Info :

La loi Malraux n'est pas juste plus fastidieuse, il faut y ajouter des frais de dossier bancaires (entre 300 et 1 000 euros) pour le montage de votre dossier de financement.
Enfin, il faudra ajouter plus de 7 % de frais de notaires !

A l'inverse, en souscrivant un produit Girardin industriel, vous n'aurez aucun frais - ni frais de dossier, ni frais de courtage -.

La mise en place des formalités à remplir est donc plus avantageuse en loi Girardin Industriel.

Article des Echos :

Quels sont les risques encourus ?

Le risque, c'est que l'administration fiscale vous reprenne la réduction d'impôt à laquelle vous avez eu droit, si les durées de mise en location n'ont pas été respectées : neuf ans pour le logement restauré en Malraux et cinq ans pour le matériel en Girardin Industriel. Dans un cas, vous risquez de perdre votre avantage fiscal, mais vous conservez le bien restauré. En Girardin Industriel, c'est plus grave, vous perdez sur tous les fronts : non seulement vous remboursez la réduction d'impôt dont vous avez bénéficié, mais en plus, vous ne récupérez pas votre mise…

Réponse de Girardin Industriel Info :

La requalification fiscale sur un produit immobilier type loi malraux, peut s'opérer soit à cause d'un manquement à l'obligation de location - durant 12 mois consécutifs - durant les 9 ans obligatoires.
Soit à cause de travaux non effectués dans les normes imposées par le législateurs. Il est vrai que restaurer un bien immobilier à l'identique de ce qui a été réalisés dans le passé n'est pas un mince affaire, même avec les Compagnons de France.

En Girardin Industriel, le risque repose sur une non exploitation du materiel.
Sachant que les 3/4 des montages reposent sur deux garanties majeures :

Le matériel est saisi si l'exploitant est défaillant pour être reloué immédiatement

très souvent, le matériel est financé à 100 % en apport par l'exploitant.

Le risque de requalification fiscale en Loi Girardin Industriel est plus mince.

Girardin Industriel risque, comprendre tous les risques avec la loi Girardin Industriel.

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